Сегодня мы поговорим о таком виде имущества, как трофейная недвижимость. Эта терминология все чаще встречается в обиходе юристов и арендодателей. Давайте же вместе разберемся, что понимается под «трофейной недвижимости».
Вообще, в законодательстве РФ нет понятия «трофейной недвижимости», этот термин юристы и риелторы употребляют, когда речь идет об уникальных объектах недвижимости, ценность которых определяет их историко-культурная, архитектурная уникальность и привлекательность. Такой объект нельзя воссоздать, скопировать в силу определенных причин, но при условии, что его можно продавать или покупать. Когда меня спрашивают, что же отличает эти объекты от остальных «элитных» объектов, то мне всегда на ум приходят слова моего друга — оценщика по профессии, который недавно как раз оценивал один трофейный особняк в центре Москвы: «Трофейную недвижимость ты купил и всё, — больше ни у кого такой игрушки нет!».
Как правило, на рынке Москвы трофейная недвижимость — жилая (квартиры, дома, апартаменты), но встречается и коммерческая (офисы к примеру). С точки зрения налогового законодательства, статус «трофейности» таких объектов не влияет на порядок исчисления и уплаты налога и на практике не отличается от налогового режима в отношении остальных объектов недвижимости.
Если владелец трофейной недвижимости — физическое лицо, то с такой недвижимости платится налог на имущество физических лиц, а налоговой базой выступает его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, за который уплачивается налог. Срок уплаты налога — не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом). Вместе с тем обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления. Так как налог на имущество физлиц местный, то и ставку по нему устанавливает орган конкретного муниципального образования, в котором находится недвижимое имущество. В Москве ставка зависит от стоимости объекта и варьируется от 0,1 до 0,3 %, если же кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн. рублей, то ставка равна 2 %. Кроме того существует множество льгот, которые также устанавливает орган конкретного муниципального образования, в Москве например это Закон «О налоге на имущество организаций» № 64.
Если же владелец трофейной недвижимости юридическое лицо, то налоговая база по налогу на имущество организаций исчисляется либо от кадастровой стоимости объекта либо определяется как его среднегодовая (остаточная) стоимость имущества. Если база определяется как кадастровая, то ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ, так как налог региональный, и не могут превышать 2,2%, в Москве на 2019 год ставка установлена в размере 1,6 %, на 2020 год – 1,7%. Если же налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, то ставка равна максимальному значению 2,2 %.
Если трофейная недвижимость жилая, то в данном случае ключевую роль играет то факт, учитывает ли организация его на балансе в качестве основных средств или нет. Если нет, то объект облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
Но владельцам трофейной недвижимости в некоторой мере повезло, так как из-за того что их объект недвижимости уникален в своем роде и фактически сравнивать его не с чем (аналогов не существует), то и методы и стандарты определения кадастровой стоимости не учитывают этот факт. В итоге оценщики определяют стоимость таких объектов во много раз дешевле, чем их фактическая рыночная стоимость.
Возьмем, к примеру, знаменитый трофейный особняк на улице Остоженка в Москве, чья рыночная стоимость оценивается экспертами в 31,5 млн. долларов, а если обратиться к официальному фонду данных Росреестра то мы увидим, что его кадастровая стоимость определена Правительством Москвы всего лишь в 3,3 млн. долларов на 2019-20 годы, что не может не радовать владельца особняка как плательщика налога на имущество.
Павел Желновод, Руководитель судебной практики ????????? & ???????? ??????? ???????? ?????