На главную страницу Контакты Карта сайта Поиск по сайту Добавить в избранное
 
Михайлов и Партнеры - аудиторские услуги и юридический консалтинг  
О группе Услуги Руководителям Вопрос-ответ Новости законодательства Статьи Контакты
 
 
 
Обратная связь
Ваше имя *

Контактный телефон

E-mail *

Ваш вопрос *

9 июня 2008
Морозов Михаил Константинович:

Может ли по суду быть признана ничтожной сделка по покупке земельного участка сельхозназначения, если в договоре купли-продажи указана сумма ниже кадастровой оценки этого участка?

Добрый день, Михаил Константинович!

Сделка по отчуждению земельного участка сельскохозяйственного назначения с указанием в договоре купли-продажи цены договора ниже кадастровой оценки земельного участка не может быть признана в судебном порядке ничтожной (недействительной), только на вышеуказанном основании, так как не противоречит нормам действующего гражданского и земельного законодательства, в частности ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ.

Статья 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирующая вопросы купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, не предусматривает обязанность продавца осуществлять продажу земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене не ниже кадастровой оценки земельного участка.

В соответствии с ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 3, 4 ст. 8 указанного закона сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть признана ничтожной исключительно при нарушении преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации либо муниципального образования, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации

Под преимущественным правом покупки подразумевается письменное извещение продавцом земельного участка высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации сделка могла бы быть признана ничтожной только в случае, если субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию было сообщено о продаже земельного участка с указанием в качестве условий договора цены не соответствующей ранее заявленной.

Также, необходимо учитывать, что в случае, если продавцом земельного участка выступало акционерное общество, то в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 года № 208-ФЗ при совершении акционерным обществом (открытым или закрытым) крупной сделки, а именно сделки или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, в частности, в отношении земельного участка, для принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки цена отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества исходя из их рыночной стоимости, для определения которой может быть привлечен независимый оценщик.

Сделка, которая совершена обществом с нарушением установленного порядка, или цена которой является недостоверной, может быть признана недействительной по иску уполномоченного органа в течение шести месяцев со дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отказать в признании сделки недействительной, если обществом будет доказано, что допущенные нарушения не являются существенными и сделка не повлекла за собой причинение убытков обществу, государству и (или) муниципальному образованию (ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, в случае осуществления крупной сделки по отчуждению или приобретения земельного участка акционерным обществом по цене, например, ниже рыночной, такая сделка может быть признана недействительной (оспоримой).

Кроме того, необходимо учитывать особенности ст. 40 Налогового кодекса РФ, устанавливающей принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения, согласно которой, в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Тем не менее, следует помнить, что налоговой базой по земельному налогу, в соответствии с ст. 390 Налогового кодекса РФ, является как кадастровая стоимость земельных участков.
 

 
© 1995—2017
«Михайлов и Партнеры»
Использование материалов сайта разрешается только после получения письменного разрешения.
 

Телефон
+7 (495) 945-44-63

Факс
+7 (495) 945-27-06